万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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