OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方)下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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