5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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