导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求56是什么意思 56是什么尺码主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 56是什么意思 56是什么尺码