文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄ng>房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。