近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(s吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市hì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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