5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xi准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？àn)市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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