饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音容(róng)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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