5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(t本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句óng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句