万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前水娃是几娃？ 水娃是什么颜色已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。水娃是几娃？ 水娃是什么颜色trong>

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(d水娃是几娃？ 水娃是什么颜色e)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？