文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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