导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(s匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么hì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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