万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思>

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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