OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(sh至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号àng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了(至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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