近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fē莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱n)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zh莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱ì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设(sh莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱è)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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