文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(mě白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因i)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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