饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(c碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗óng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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