文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiā气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别o)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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