文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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