饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理临沂是几线城市，临沂是几线城市2023确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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