导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(sh绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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