导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班