文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(ji乌鲁木齐海拔多少米高ān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险乌鲁木齐海拔多少米高，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)乌鲁木齐海拔多少米高明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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