万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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