一线城市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指导价的(de)消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是(shì)最后(hòu)一个还(hái)在(zài)“认真”实施这条政策(cè)的城市，最(zuì)后深(shēn)圳(zhèn)是房价前(qián)三的核(hé)心城市。所以，深(shēn)圳(zhèn)的(de)一(yī)举一动都(dōu)具有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出，深圳(zhèn)二手房指导价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷(dài)款不(bù)按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备案价(jià)和(hé)评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考价(jià)真正变(biàn)成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关(guān)注。

　　易居研究院研(yán)究(jiū)总监严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则(zé)进(jìn)行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是(shì)不(bù)用发文(wén)件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横(héng)空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的(200mm是多少米，2000mm是多少米de)高(gāo)价盘，直接按照当时(shí)的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导价来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经(jīng)历了这两年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹(dàn)级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市(shì)场价1000万的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成(chéng)即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支(zhī)付的(de)部分，实际首付去到了(le)510万，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付(fù)5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量买家(jiā)，失(shī)去了(le)购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考(kǎo)价(jià)以后(hòu)，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确(què)实证明(míng)了(le)，这条政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手(shǒu)房指导价(jià)出台当年，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交(jiāo)量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面，与二(èr)手房指导价发布(bù)当月相比(bǐ)，如(rú)今二手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大(dà)幅(fú)增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过(guò)半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经(jīng)历其(qí)中的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝(jué)于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了2套(tào)华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的实际(jì)购房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价(jià)格跌至(zhì)14万/平(píng)，叠加这三(sān)年的房贷和持有成本，差(chà)不多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年(nián)感(gǎn)受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神(shén)话(huà)不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基(jī)调下，2022年以来，实施了(le)二手(shǒu)房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续(xù)续低调(diào)退出，目(mù)前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北(běi)京在房(fáng)山区试点多子(zi)女家(jiā)庭(tíng)和职住平衡家庭(tíng)购房支持政策(cè)。上(shàng)海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新(xīn)房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格(gé)变动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份(fèn)，两部(bù)门联(lián)合发文，全(quán)面推(tuī)动(dòng)二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评(píng)的新政(zhèng)。对(duì)于(yú)激活(huó)二手房(fáng)交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要200mm是多少米，2000mm是多少米发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归(guī)到(dào)常(cháng)识，从字(zì)面(miàn)理解一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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