导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(ni什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面án)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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