OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波(bō六朝是指哪六朝)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(ch六朝是指哪六朝ǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(六朝是指哪六朝qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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