导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　虎门销烟发生在哪里trong>正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的虎门销烟发生在哪里家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn虎门销烟发生在哪里)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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