近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xi大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么àng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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