5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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