万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么