万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(y三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容uàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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