OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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