OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(z吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思hāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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