万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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