5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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