近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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