导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句p>

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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