“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了(le)一个很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是(shì)行业内的(de)最20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是(shì)否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的(de)；这些都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份(fèn)、城投(tóu)控股(gǔ)等(děng)国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的(de)一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集(jí)中在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回(huí)报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价(j20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗ià)值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的(de)物(wù)业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业(yè)公司很(hěn)容(róng)易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比(bǐ)较好的(de)服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗