OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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