导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(三大球和三小球分别是什么 三大球的起源shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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