文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zh临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2ōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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