导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(p夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字íng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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