万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些g>

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

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　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？