导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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