近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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