万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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