万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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