近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎ一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战n)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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