文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shò排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗u)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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